Конец «серой» аренды на Бали: как меняется рынок недвижимости в 2026 году

过去几年,巴厘岛房地产市场增长非常迅速。购买别墅并通过 Airbnb 出租似乎是一种简单的被动收入模式。
但2026年,市场开始进入新阶段。
主要变化 — 加强对通过 Airbnb、Booking 和其他 OTA 平台运营的短期租赁和设施的控制。
重要的是要理解:Airbnb 在印度尼西亚并未被禁止。
市场正在变得更加专业、透明和结构化。
在我看来,这对投资者来说是一个相当积极的信号。

巴厘岛市场到底发生了什么变化

如今,当局正在加强对以下方面的控制:

通过许可；
税收透明度；
企业注册；
土地的划分和用途；
对象管理模型。

特别关注:

NIB 注册；
OSS结构；
正确的 KBLI；
合法租赁模式；
对象和 OTA 平台之间的链接。

事实上,市场正在逐渐摆脱这种模式:
«我买了一栋别墅,尽快出租»
迈向专业、全面管理的投资模式。

为什么这对投资者很重要

巴厘岛曾经是一个非常混乱的市场:

数千栋私人别墅；
倾销；
服务不稳定；
管理不透明；
严重依赖季节。

如今这已不再足够。
对于投资者来说,仅仅在巴厘岛购买一处风景优美、投资回报率高的房产是不够的。
现在的主要问题有所不同:
该设施的运营将多么合法和专业。

监管如何影响盈利能力

当市场监管变得更加严格时,一些设施开始失去竞争力:

有人不遵守；
部分别墅长期租赁；
一些项目通过OTA失去稳定负载。

因此,需求集中在:

获得许可的项目；
管理住宅；
专业管理的别墅；
具有透明租赁结构的项目。

对于投资者来说,这意味着:

负载更稳定；
更可预测的收入；
减少混乱竞争；
专业管理价值的增长。

为什么美丽的投资回报率不再意味着什么

投资者—的主要错误之一是只关注承诺的回报。
例如,两个项目可能承诺:

12–15%的投资回报率。

但在一个情况下,它是总收入,而在另一种情况下,它—扣除所有费用后的净收入。
差异可能很大。
这就是为什么今天理解这一点很重要:

谁管理该设施；
租赁池如何运作；
哪些佣金被扣留；
报告如何运作；
是否有储备基金；
谁控制 OTA 帐户。

为什么市场正在转向托管项目

实际上,巴厘岛正在逐步走向管理投资模式。
看起来像这样:

投资者购买该房产；
操作员接管；
集中租赁和营销工作；
OTA 销售由专业团队进行。

但管理公司的存在本身并不能保证任何事情。
理解这一点很重要:

操作模型如何工作；
回报的透明度如何；
利润如何分配；
开发人员的可持续性如何。

在巴厘岛购买房产前需要检查什么

如今,租赁物业—已经是一种成熟的投资产品。
在在国外购买房产之前,投资者务必检查:

是 NIB；
对象是否对应于分区；
谁负责管理；
税收模式如何运作；
预扣了哪些费用；
收入如何分配；
是否有透明的财务报表；
当物品转售时会发生什么。

如果这些问题没有明确的答案—投资者的风险就会大幅增加。

巴厘岛市场为何愈发强劲

乍一看,监管似乎使市场变得复杂。
但这样的阶段以前也经历过:

迪拜；
泰国；
越南。

起初市场混乱地发展。然后就出现了监管。之后:

弱者离开；
减少倾销；
专业项目正在得到加强；
管理质量不断提高。

此时,市场对于长期投资者来说变得更加成熟和有弹性。

为什么投资者不断在巴厘岛购买房产

尽管发生了变化,巴厘岛仍然是东南亚最强大的市场之一。
该地区由以下机构支持:

旅游流量大；
国际需求；
优质设施数量有限；
建筑成本上升；
基础设施发展。

但在 2026 年,获胜的不再是那些仅仅在巴厘岛买了一栋别墅的人。
获胜的投资者是

选择正确的法律结构；
登录托管项目；
了解真实收入模型；
投资专业管理的房地产。

主要结论

巴厘岛的市场并没有变得更糟。
他变得更加专业了。
对于将房地产视为成熟投资资产的投资者来说,这是一个相当好的迹象。
因为今天,它们不仅发挥着关键作用:

位置；
设计；
精美的渲染图。

答:

法律结构；
管理；
透明度；
许可；
项目的可持续性。

接下来要看什么

👉 [在 YouTube 上查看巴厘岛市场的完整视频分析]（https://www。youtube。com/watch？v=q0wFWeoyrNo&t=3889s）
👉 [巴厘岛研究管理项目和投资地点]（https://tinora。net/ru/property？country=%D0%98%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B5%D0%B7%D0%B8%D1%8F）
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巴厘岛«灰色»租赁的终结:2026 年房地产市场如何变化