2026年泰国外国买家房产:综合法律指南

泰国为非居民提供了相对方便的房地产市场,但买家必须遵守规则。本 2026 年指南涵盖所有权选择、公寓永久产权配额(49%)、土地限制、租赁选择、税费以及应避免的常见错误。如果结构正确,购买过程很简单；失误可能会付出高昂的代价。

外国人在泰国可以合法拥有什么
-外国人可以拥有公寓单元永久产权,但建筑物内的外国所有权上限为 49%
-土地不能直接归个人所有；使用替代的法律结构

如何购买公寓（分步说明）
步骤 1: 预订
- 典型存款为 100000 至 200000 泰铢
- 合同在 7 至 14 天内签发
步骤 2:资金转移
- 资金必须以外币从海外汇出
- 在国内兑换为泰铢
- 所有权登记需要外汇交易表
步骤 3:土地局转移
- 转移时,护照,FET 表格, 并且需要销售合同
- 所有权已在土地部门登记
- 流程通常需要 1 至 2 小时

2026 年公寓价格范围
- 曼谷中央商务区:每平方米 150,000 至 250,000 泰铢
- 芭堤雅:每平方米 65,000 至 150,000 泰铢
- 普吉岛:每平方米 120,000 至 220,000 泰铢
- 华欣:每平方米 55,000 至 110,000 泰铢
- 入门级外国永久产权公寓起价约为 250 万至 300 万泰铢,具体取决于地点

租赁产权结构
- 外国人可以租赁土地 30 年,并可选择续租
- 普吉岛别墅和苏梅岛山坡房产通常享有租赁权
- 续租条款是合同性的,不受法律保障

泰国公司结构
- 一些买家认为泰国有限公司持有土地
- 要求遵守当地法律,包括泰国多数所有权和真正的商业活动
- 适当的会计至关重要
- 非法使用名义股东存在风险,可能会导致处罚
- 在考虑此路线之前寻求专业的法律建议

泰国土地所有权解释
- Chanote（Nor Sor 4) 是最强的标题,并且经过 GPS 调查
- Nor Sor 3 Gor 是一个很好的标题,可以升级到 Chanote
- Nor Sor 3 是一种较旧的形式,边界不太精确
- 完整的土地所有权详细信息可以从信誉良好的来源获得

购买时的税费
- 转让费为评估价值的 2%
- 预扣税是卖方的责任
- 在某些情况下可能适用特定的营业税
- 在新开发项目中,费用通常由买方和开发商各分摊 50/50
- 年度房产税仍然相对较低

外国业主的租金收入
- 外国公寓业主可以长期租赁
- 按城市划分的总收益率:曼谷 4% 至 6%、芭堤雅 5% 至 7%、普吉岛 4% 至 6%、华欣 4% 至 5%
- 30 天以下的短期租赁可能需要许可或特别批准

应避免的常见错误
- 发送资金时未填写所需的 FET 表格
- 忽略配额可用性
- 购买租赁权时未理解续约条款
- 使用非法提名结构
- 未能检查开发商财务状况

谁应该考虑在泰国购买
- 投资者关注靠近地铁或防弹少年团、较小的单位规模和高需求租赁区
- 退休人员的优先事项包括医疗保健和生活方式便利
- 生活方式买家寻求密度低且隐私的沿海房产

在泰国的外国所有权安全吗？
- 是的,只要遵循法律结构,资金转移正确,合同经过审查,开发商财务稳定
- 泰国在公寓法中拥有外国所有权的先例由来已久

FAQ
- 外国人可以在泰国拥有土地吗？不允许直接拥有,但可以租赁或合规的公司结构
- 外国人可以拥有公寓永久产权吗？是的,高达 49% 的建筑可销售面积
- 在泰国购买房产的最低预算是多少？入门级公寓的起价通常在 250 万至 300 万泰铢左右
- 需要哪些文件？土地局的护照、FET 表格、销售合同和转让文件
- 租金收益率强劲吗？典型总收益率范围为 4% 至 7%,具体取决于城市和单位类型
- 租赁安全吗？30 年续租的租约具有法律效力,但续租取决于合同