为什么投资者低估柬埔寨:完全所有权、美元、增长
Valentina Orlova — TINORA 创始人兼领先专家,在亚洲房地产市场拥有 12+ 年经验
外国人的完全所有权、美元支付、经济增长、租金收入。如何在柬埔寨投资和购买房地产 — TINORA 专家的分析。
不久
在柬埔寨,外国人可以以自己的名义无限期地将二楼及以上的公寓登记为完全所有权（永久产权）—,无需名义持有人。
该国高达 80% 的付款是以美元支付的; 2025年–2026年的通货膨胀率仍为1。3–1。6%。
- 2026年上半年外国直接投资达26亿美元—同比增长18。5%。
- 政府的经济集团主要由俄罗斯和苏联大学的毕业生组成—包括副总理兼经济和财政部长翁·波尔诺莫尼罗 MSU）。
柬埔寨:一个被低估的投资目的地
按照惯例,柬埔寨一直处于更受欢迎的邻国的阴影之下—这是它的投资特点。尽管市场仍未成为人们关注的焦点,但该国经济正在稳步增长:2026 年上半年外国直接投资达到 26 亿美元,比去年同期增长 18。5%。 根据世界银行的预测,经济每年增长约 4–5% — 几乎是全球平均水平的两倍。同时,该国会现场签发签证、工作和银行账户；您自己都可以工作,因为当地公司申请工作许可时也可以工作。
对于探索亚洲的投资者来说,这是从不同角度看待市场的一个原因。
完全所有权—在亚洲很少见
在东南亚没有哪个主要市场像柬埔寨那样让外国人轻易获得全部所有权。二楼及以上的公寓以外国买家的名义注册为完全所有权—永久产权,没有时间限制,也没有名义持有人。占有是直接的,以你自己的名义,是无限期的。
与邻居的对比是指示性的。在巴厘岛,外国人主要可以享受长期租赁；泰国对外国房主有配额。柬埔寨 — 例外:在这里购买公寓是常态。对于关心拥有资产而不是拥有资产权利的投资者来说,这是市场的一个关键优势。第一条海岸线—起价 1,200 美元/米²,新项目将于 2026 年 10 月进入市场。首都中心—1,700 美元/米起²,处于预售阶段的优质项目。两个价格—销售开始,低于交货时的价格。
美元支付和低通胀
官方货币是—rielle,但事实上该国高达 80% 的付款都是以美元支付的:租金、工资和房地产交易均以通常的硬通货计算。因此,投资者的资本和租金收入与当地货币波动无关。通货膨胀率在过去几十年中一直很高,稳定在 1。3–1。6% – 2025 年—2026 年,是东南亚最平静的通货膨胀率之一。
签证、工作和银行账户 — 作为单一套餐
留在该国的行政方面很简单。年度多次入境签证在国内延长,无需离开。法律工作通过每年 100 美元起的工作许可证来处理。相同的居民身份简化了开设银行账户和发放卡的过程—也就是说,不仅签证问题得到解决,而且整个家庭基础设施也得到解决。90% 的场所都通过二维码进行非接触式支付。
基本警告:购买房地产本身不提供签证或居留许可—这些是单独的程序。然而,它们并不难形式化,并且可以并行进行交易。
平静的地理和气候
房地产—实物资产和环境的可持续性很重要。柬埔寨不是地震多发地区,不受台风影响。全年气温保持在28–35°摄氏度。旱季从十一月持续到四月；在五月至十月的«绿色季节»,降水以短阵雨形式出现,主要在夜间。
位于亚洲商业中心
柬埔寨的面积不如邻国,但位于印度、中国和澳大利亚—该地区最大经济体之间的海上走廊上。亚洲主要商务中心位于早班航班内:曼谷 — 1 小时 15 分钟,吉隆坡和新加坡 — 约 2 小时,香港 — 2 小时 45 分钟。对于投资者和租户来说,这是方便的物流,直接支持租金需求。
合理的价格,高质量的生活
对于那些考虑搬家数年而不是季节性搬家的人来说,日常支出的经济效益是巨大的。从外国专家那里入学并在金边的国际学校学习明显比曼谷便宜:每年约 6,000 美元–8,000 美元,而同等水平的典型费用为 15,000 美元–20,000 美元。首都被认为是该地区最丰富的美食场景之一—从高棉美食到意大利、日本和韩国美食,反映了外国居民社区的规模。
俄罗斯和苏联教育—柬埔寨精英的核心
俄罗斯与柬埔寨的关系—不是一份宣言,而是该国政府结构的一部分。1956年建立外交关系; 2026年5月,庆祝成立70周年。但为了了解市场,其他事情更为重要:柬埔寨高层领导层的很大一部分曾在苏联和俄罗斯接受过教育,这是开放、可验证的数据。
副总理兼经济和财政部长 Oun Pornmonirot — 社会和政治学博士,毕业于莫斯科国立大学；精通俄语,多年来一直担任该国最高国家经济委员会主席。副总理兼教育部长 Hangchuon Naron — MGIMO 毕业生。常任副总理 Wongsey Wissot — 也毕业于 MGIMO。三位现任副总理,包括负责国家整个经济和财政的人员,—受过俄罗斯教育。
总共有约 8,000 名柬埔寨人通过苏联和俄罗斯的大学。对于来自俄语国家的投资者来说,这消除了«外国市场的»感觉:这里的管理环境在历史上熟悉俄罗斯学派,来自俄罗斯、乌克兰和白俄罗斯的人受到尊重—这是亚洲长期和温暖联系的罕见历史。
他们如何在这里投资:海边和城市
TINORA 使用两个对象配置文件,选择由投资者的目标决定。
在市内 — 主要为金边、BKK1 等商业和外交区。这里的租金需求是由外国专家、国际公司和长期居民产生的—有偿付能力且稳定的受众,全年提供可预测的租金收入。
海边 — 海岸和度假胜地,这些地方的旅游需求很大,年轻市场的价值增长潜力仍然存在。这是一种不同的盈利状况,更接近季节性,但资本增长期限不同。
对于特定对象,哪种格式更准确地满足任务—保留资本、获得租金收入或利用不断上涨的成本—是通过协商确定的。
共享 — 登录选项之一
如果整个财产的收购尚未包含在计划中,则有一个单独的机会以较小的预算—共同所有权进入。
几位投资者以股份形式购买一处房产,每位投资者都成为拥有注册所有权的真实公寓的共同所有者,而不是投资计划的参与者。
这是一条额外的市场进入途径,并不是在柬埔寨投资的唯一途径。它允许您尽早测试市场或将资金分配到多个对象上。在每种情况下,我们还会单独审查这种格式的适当性。
接下来是什么
概述 — 市场总体轮廓。柬埔寨的单独投资者指南收集了对领域、具体目标和实际盈利能力的详细分析:没有压力,没有承诺,只有数字和事实。
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