在巴厘岛昂加桑 (Ungasan) 购买房产：2026 年投资者完整指南
如今的昂加桑 (Ungasan) 是大宗资本的“避风港”，在这里，高端舒适与布基特半岛的原始自然交相辉映。为什么资深投资者越来越倾向于选择这里，而不是拥挤的苍翠或喧闹的塞米亚克？在本文中，我们将分析如何在昂加桑有利地购买房产、预期收益率如何，以及如何利用现代技术评估地段。
为什么昂加桑 (Ungasan) 成为投资热点？
昂加桑地区位于巴厘岛南部的战略位置。这里汇聚了世界顶级的海滩俱乐部（如 Savaya）以及岛上最洁净的海滩——美乐思 (Melasti) 和潘达瓦 (Pandawa)。
与平原地区不同，昂加桑的地形是石灰岩高原。这对买家意味着什么？首先是保证的海景（Ocean View）。即使您的别墅位于第二或第三线，由于地势落差，您依然可以欣赏到印度洋的全景。
现实中看起来如何？
专门为本文，我们集成了无人机拍摄的三维全景模块。您可以详细研究昂加桑的整个海岸线，评估物业与悬崖（cliff）的距离，并从鸟瞰视角观察真实的建筑密度。
经济与数据：在巴厘岛买一套别墅要多少钱？
2026 年昂加桑房产市场表现出稳步增长。 “粉红区”（准许旅游开发区）的空置土地越来越少，这推高了价格。
市场平均指标：
- 土地：每 100 平方米（1 are）35,000 美元至 150,000 美元，具体取决于与海洋的距离。
- 别墅（期房）：处于基坑阶段的项目可以以 180,000 – 250,000 美元的价格购买。
- 现房豪宅：带 3-4 间卧室且拥有日落景观的物业起价为 500,000 美元。
真实的投资回报率 (ROI) 是多少？
在管理得当且建筑质量优良的情况下，租赁净利润为每年 10-15%。物业增值（房产本身价格的增长）在建设阶段每年还会增加 15-20%。
所有权形式：租赁权 (Leasehold) 还是使用权 (Hak Pakai)？
外国买家经常会问：如何在巴厘岛合法办理房产手续？2026 年的主要工具仍为：
- 租赁权 (Leasehold / Hak Sewa)：25–35 年的长期租赁，具有优先续约权。是投资型别墅的最佳选择。
- 使用权 (Hak Pakai)：适合计划通过黄金签证 (Golden Visa) 或 KITAS 在岛上居住的人士。
- 通过 PT PMA 持有建筑权 (HGB)：将房产注册在外国资本控股的法人实体名下。这是经营租赁业务最透明的方式。
交易前是否需要检查区域划分？当然。在“绿色区域”(Green Zone) 购买土地将无法进行合法建设，因此通过公证人 (PPAT) 检查证书是必经阶段。
俯瞰昂加桑：海岸线与建筑密度的交互式考察
在选择物业时，了解其与海洋的真实距离至关重要。为此，我们专门为本文准备了 3D 全景交互模块。
- 说明：使用下方的模块查看昂加桑地区整个海岸线的无人机航拍影像。您可以放大每个地块，评估建筑密度，并查看您选择的项目距离海滩或喧闹的俱乐部有多近。
来源：Tinora 2026 年昂加桑地区海岸线独家 3D 航拍。版权所有，严禁复制。 Tinora
法律合规与土地规划
想避免法律和税务问题吗？在巴厘岛购买房产的首要规则是检查土地规划（Zoning）。
- 粉红区（旅游区）：这里允许建设商业地产和进行短期出租。只有在这个区域，投资才能发挥 100% 的效用。
- 黄区（居住区）：适合个人居住或长期租赁。
- 绿区：禁止建设。请小心：如果地价低得离谱，很可能属于“绿区”。
应该要求开发商提供哪些文件？
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)：建筑许可。
- Leasehold Agreement：长期租赁协议（通常为 25-30 年，并拥有优先续租权）。
- SLF：建筑竣工合格证。
选择开发商时应注意什么？
如何降低购买期房（在基坑阶段）的风险？在巴厘岛建设热潮的背景下，评估开发商的真实背景而不仅仅是效果图至关重要。
- 材料质量：考虑到靠近海洋和高湿度，请确保开发商使用防潮材料。
- 拥有 PBG（建筑许可）：没有这份文件，建筑将被视为非法并可能被拆除。
- 物业管理：交付后谁将负责别墅的营销和维护？拥有自己的管理公司是投资回报率（ROI）的一个巨大加分项。
基础设施与生活质量
昂加桑 (Ungasan) 不再是“荒凉的南部”。如今，这里拥有舒适定居和度假所需的一切：
- 海滩俱乐部：在美乐思海滩 (Melasti) 的 Palmilla 或 Tropical Temptation 尽情放松。
- 美食体验：Mason 和 Woods 等级别的餐厅确保了高消费能力游客的稳定流量。
- 交通物流：新的立交桥使得前往伍拉·赖机场 (Ngurah Rai) 仅需 35-40 分钟。
以下是 2026 年可供购买的裴瑞兰最新住宅综合体。我们挑选的项目不仅符合“新巴厘岛”的美学，而且根据上季度的数据展示了真实的收益率指标。
给买家的实用建议
- 考虑环境腐蚀性：靠近海洋固然美丽，但咸空气会迅速腐蚀金属。请选择在装修中使用铝材、天然石材和木材专用保护涂层的别墅。
- 检查水源：在布基特 (Bukit)，水是稀缺资源。请确保综合体拥有自己的深水井或连接到城市 PDAM 供水系统。
- 与管理公司合作：身在国外自行通过 Airbnb 出租是有风险的。专业的管理将确保 75% 以上的入住率并保障您的财产安全。
现在值得投资昂加桑吗？值得，因为该地区正处于活跃的“成熟”阶段。这里的价格仍低于高端的努沙杜瓦 (Nusa Dua)，但基础设施已经赶上了岛上的顶级地段。
探索巴厘岛热门区域：还有哪些地方值得购买房产？
高端需求与最大流量（苍古区）
最高的流动性和稳定的租户流。
- 贝拉瓦 (Berawa)：岛上的“黄金英里”。
顶级海滩俱乐部（Atlas、Finns）和顶级基础设施的高度集中。准入门槛最高，但租金也最高。市场已基本成型。
- 佩雷雷南 (Pererenan)：贝拉瓦 (Berawa) 的主要继任者。
更现代的街道布局和全新的建筑。这个区域是那些追求苍古美学但希望减少混乱的人的首选。由于该地区仍在积极开发中，土地价格增长潜力巨大。
爆发式增长与资本化（布基半岛）
投机性投资和悬崖顶级度假的最佳选择。
- 乌鲁瓦图 (Uluwatu)：2026 年的核心趋势。
拥有最佳海景的“网红”巴厘岛。全球酒店品牌和奢侈品开发商正进驻于此。非常适合房产转售（资本增值）和向游客提供短期租赁。
- 昂加桑 (Ungasan)：布基特 (Bukit) 的隐藏明珠。
半岛南部，土地价格比乌鲁瓦图更实惠。对于想通过基础设施发展获利的人来说是一个切入点。由于“低基数”效应，这里的价格增长最快。
稳定性与家庭温馨（乌玛拉斯）
长期策略的保守选择。
- 乌玛拉斯 (Umalas)：塞米亚克与苍谷之间的宁静中心。
这是一个“圈内人”的区域。这里居住着大量外籍人士，拥有顶尖的国际学校和法式烘焙店。空置风险最低。专注于长期租赁（6个月以上），提供稳定的收入。
利基与专业市场
拥有独特目标受众的区域。
- 乌布 (Ubud)：全岛的文化与精神核心。
瑜伽静修、IT 中心和丛林爱好者的市场。不依赖于海洋的存在。稳定的利基收益。全年需求旺盛，没有剧烈的季节性波动。
- 努沙杜瓦 (Nusa Dua)：企业与酒店板块。
拥有完美草坪的封闭式五星级度假区。受限于大型综合体内的公寓或大规模项目。对于只有一栋别墅的私人投资者来说，市场的灵活性较低。
关于本材料的准备
本分析报告由 Tinora 团队开发，该团队是巴厘岛房地产数字审计领域的领导者。我们相信，在 2026 年，投资者应根据透明的数据而非经纪人的承诺做出决策。
为什么信任我们：
- 自有分析：我们不重写旧文章，而是使用来自 Badungkab 和巴厘岛旅游局 (Bali Tourism Board) 政府门户网站的最新数据。
- 技术领先：文中展示的昂加桑 (Ungasan) 海岸线交互式 3D 全景图为 Tinora 的知识产权，由我们的专家于 2026 年 1 月至 2 月期间拍摄。
- 法律纯洁性：文中提到的每个财务模型都经过审查，以确保符合印度尼西亚最新的税率和外国人土地所有权法 (HGB/Leasehold)。
重要提示：我们不断更新有关区划和基础设施规划（包括巴厘岛地铁项目）的数据，以便您在进行交易前看到市场的真实情况。
作者： Valentina Orlova
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