Покупка недвижимости в Унгасане, Бали: Полный гид для инвестора в 2026 году
Унгасан сегодня — это «тихая гавань» для крупного капитала, где премиальный комфорт встречается с дикой природой полуострова Букит. Почему опытные инвесторы всё чаще предпочитают этот район переполненному Чангу или шумному Семиньяку? В этой статье мы разберем, как выгодно купить недвижимость в Унгасане, на какую доходность рассчитывать и как оценить локацию с помощью современных технологий.
Почему Унгасан стал точкой притяжения для инвестиций?
Район Унгасан занимает стратегическое положение на юге Бали. Это место, где сосредоточены лучшие пляжные клубы мира (например, Savaya) и самые чистые пляжи острова — Melasti и Pandawa.
В отличие от равнинных районов, рельеф Унгасана — это известняковое плато. Что это дает покупателю? Прежде всего, гарантированный Ocean View. Даже если ваша вилла находится на второй или третьей линии, из-за перепада высот вы будете наслаждаться панорамой Индийского океана.
Как это выглядит в реальности?
Специально для этой статьи мы интегрировали модуль трехмерных панорам, снятых с дрона. Вы можете детально изучить всю береговую линию Унгасана, оценить близость объектов к клифу (обрыву) и увидеть реальную плотность застройки с высоты птичьего полета.
Экономика и цифры: сколько стоит купить виллу на Бали?
Рынок недвижимости Унгасана в 2026 году демонстрирует стабильный рост. Свободных участков в «розовой зоне» (разрешенной для туризма) становится всё меньше, что подстегивает цены.
Средние показатели по рынку:
- Земля: от $35,000 до $150,000 за ар (100 м²) в зависимости от близости к океану.
- Виллы (Off-plan): проект на стадии котлована можно приобрести за $180,000 – $250,000.
- Готовый люкс: объекты с 3–4 спальнями и видом на закат стартуют от $500,000.
Какова реальная доходность (ROI)?
При грамотном управлении и высоком качестве строительства чистая прибыль от сдачи в аренду составляет 10–15% годовых. Капитализация объекта (рост цены самой недвижимости) добавляет еще 15–20% в год на этапе строительства.
Формы владения: Leasehold или Hak Pakai?
Иностранные покупатели часто задаются вопросом: как легально оформить недвижимость на Бали? В 2026 году основными инструментами остаются:
- Leasehold (Hak Sewa): Долгосрочная аренда на 25–35 лет с приоритетным правом продления. Оптимально для инвестиционных вилл.
- Hak Pakai (Право пользования): Подходит для тех, кто планирует жить на острове по Golden Visa или KITAS.
- HGB через PT PMA: Регистрация недвижимости на юридическое лицо с иностранным капиталом. Это самый прозрачный способ для ведения арендного бизнеса.
Нужна ли проверка зонирования перед сделкой? Безусловно. Покупка земли в «зеленой зоне» (Green Zone) исключает возможность легального строительства, поэтому проверка сертификатов через нотариуса (PPAT) — обязательный этап.
Взгляд с высоты на Унгасан: Интерактивная инспекция береговой линии и плотности застройки района
При выборе объекта критически важно понимать его реальное расстояние до океана. Специально для этой статьи мы подготовили интерактивный модуль трехмерных панорам.
- Инструкция: Используйте модуль ниже, чтобы просмотреть съемки с дрона всей береговой линии района Унгасан. Вы можете приблизить каждый участок, оценить плотность застройки и увидеть, насколько близко выбранный вами проект находится к пляжу или шумным клубам.
Источник: Эксклюзивная 3D-съемка береговой линии района Унгасан от Tinora, 2026 г. Все права защищены. Копирование запрещено. Tinora
Юридическая чистота и зонирование
Хотите избежать проблем с законом и налоговой? Главное правило покупки недвижимости на Бали — проверка зонирования (Zoning).
- Pink Zone (Туристическая): здесь разрешено строительство коммерческой недвижимости и краткосрочная аренда. Только в этой зоне инвестиция будет работать на 100%.
- Yellow Zone (Жилая): подходит для личного проживания или долгосрочной аренды.
- Green Zone: строительство запрещено. Будьте осторожны: если цена на землю подозрительно низкая, скорее всего, это «зеленая зона».
Какие документы требовать у застройщика?
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): разрешение на строительство.
- Leasehold Agreement: договор долгосрочной аренды (обычно на 25–30 лет с правом продления).
- SLF: сертификат пригодности здания к эксплуатации.
На что обратить внимание при выборе застройщика?
Как минимизировать риски при покупке off-plan (на стадии котлована)? В условиях строительного бума на Бали важно оценивать не только рендеры, но и реальный бэкграунд девелопера.
- Качество материалов: Убедитесь, что застройщик использует влагостойкие материалы, учитывая близость океана и высокую влажность.
- Наличие PBG (разрешение на строительство): Без этого документа здание считается незаконным и может быть снесено.
- Управление объектом: Кто будет заниматься маркетингом и обслуживанием виллы после сдачи? Наличие собственной управляющей компании — большой плюс для ROI.
Инфраструктура и качество жизни
Унгасан перестал быть «диким югом». Сегодня здесь есть всё для комфортного релокейта и отдыха:
- Beach Clubs: Отдых в Palmilla или Tropical Temptation на пляже Меласти.
- Гастрономия: Рестораны уровня Mason и Woods обеспечивают стабильный поток платежеспособных туристов.
- Логистика: Новые развязки позволяют добраться до аэропорта Нгурах-Рай за 35–40 минут.
Ниже представлены актуальные жилые комплексы Переренана, доступные для покупки в 2026 году. Мы отобрали объекты, которые не только соответствуют эстетике «нового Бали», но и демонстрируют реальные показатели доходности по данным за прошлый квартал.
Полезные советы для покупателей
- Учитывайте агрессивную среду: Близость к океану — это красиво, но соленый воздух быстро разрушает металл. Выбирайте виллы, где в отделке использован алюминий, натуральный камень и спецсоставы для дерева.
- Проверяйте воду: На Буките это дефицитный ресурс. Убедитесь, что в комплексе есть своя глубокая скважина или подключение к городской системе PDAM.
- Работайте с управляющими компаниями: Самостоятельная сдача через Airbnb из другой страны — это риск. Профессиональный менеджмент обеспечит загрузку 75%+ и сохранность вашего имущества.
Стоит ли инвестировать в Унгасан прямо сейчас? Да, так как район находится в фазе активного «дозревания». Цены здесь всё еще ниже, чем в элитном Нуса-Дуа, но инфраструктура уже догнала топовые локации острова.
Исследуйте популярные районы Бали: где еще выгодно купить жилье?
Премиальный спрос и Максимальный трафик (Район Чангу)
Самая высокая ликвидность и стабильный поток арендаторов.
- Берава (Berawa): «Золотая миля» острова.
Максимальная концентрация элитных бич-клабов (Atlas, Finns) и топовой инфраструктуры. Самый дорогой входной билет, но и самая высокая стоимость аренды. Рынок практически сформирован.
- Переренан (Pererenan): Главный преемник Беравы.
Более современная планировка улиц и свежая застройка. Район выбирают те, кто ищет эстетику Чангу, но с меньшим хаосом. Высокий потенциал роста цены земли, так как район все еще активно застраивается.
Взрывной рост и Капитализация (Полуостров Букит)
Лучший выбор для спекулятивных инвестиций и премиального отдыха на скалах.
- Улувату (Uluwatu): Главный тренд 2026 года.
«Инстаграмный» Бали с лучшими видами на океан. Сюда заходят мировые отельные бренды и люксовые девелоперы. Идеально для перепродажи объектов (Capital Gain) и сдачи в краткосрочную аренду туристам.
- Унгасан (Ungasan): Скрытая жемчужина Букита.
Южная часть полуострова с более доступной землей, чем в Улувату. Точка входа для тех, кто хочет заработать на развитии инфраструктуры. Рост цен здесь идет быстрее всего за счет эффекта «низкой базы».
Стабильность и Семейный уют (Умалас)
Консервативный выбор для долгосрочной стратегии.
- Умалас (Umalas): Тихий центр между Семиньяком и Чангу.
Район для «своих». Здесь живут экспаты, расположены лучшие международные школы и французские пекарни. Самый низкий риск пустых окон. Ориентирован на долгосрочную аренду (от 6 месяцев) с постоянным доходом.
Нишевые и Специализированные рынки
Районы с уникальной целевой аудиторией.
- Убуд (Ubud): Культурное и духовное сердце острова.
Рынок йога-ретритов, IT-хабов и любителей джунглей. Не зависит от наличия океана. Стабильная нишевая доходность. Спрос круглогодичный, без резких сезонных спадов.
- Нуса Дуа (Nusa Dua): Корпоративный и отельный сектор.
Зона закрытых пятизвездочных курортов с идеальными газонами. Ограничены апартаментами внутри крупных комплексов или масштабными проектами. Менее гибкий рынок для частного инвестора с одной виллой.
О подготовке данного материала
Этот аналитический обзор разработан командой Tinora — лидера в области цифрового аудита недвижимости на Бали. Мы верим, что в 2026 году инвестор должен принимать решения, основываясь на прозрачных данных, а не на обещаниях брокеров.
Почему нам доверяют:
- Собственная аналитика: Мы не рерайтим старые статьи, а используем актуальные данные правительственных порталов Badungkab и Bali Tourism Board.
- Технологическое превосходство: Интерактивные 3D-панорамы береговой линии Унгасан, представленные в статье, являются интеллектуальной собственностью Tinora и сняты нашими специалистами в январе-феврале 2026 года.
- Юридическая чистота: Каждая финансовая модель, упомянутая в тексте, проходит проверку на соответствие актуальным налоговым ставкам и законам Индонезии о владении землей иностранцами (HGB/Leasehold).
Важно: Мы постоянно обновляем данные о зонировании и инфраструктурных планах (включая проект Bali Metro), чтобы вы видели реальную картину рынка до совершения сделки.
Автор: Valentina Orlova
Комплексы в районе Унгасан
Не нашли подходящий комплекс? Воспользуйтесь поиском
Остались вопросы?
Мы собрали ответы на самые важные темы: процесс покупки, документы, выплаты, безопасность и проверка застройщиков.
Консультация эксперта
Под ваш запрос подберём оптимальное инвестиционное решение, объясним этапы сделки и ответим на любые технические или юридические вопросы.
Юридический адрес: 60/37 Moo 2 Vichit Sub-District, Muang Phuket District, Phuket Province 83000
Свидетельство о регистрации № 0835566039726